2023/06/11
建築士
宅地建物取引士
◎ファイナンシャルプランナー
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本日はファイナンシャルプランナーとしてのブログです。
中西です。
先日お客様と住宅ローンについて会話した内容をシェアさせて頂きます。
尚、「変動金利か固定金利かの選択」ではなく、「同じタイプのローンでどの銀行がよいか？」
を判断する際に役立つ内容となっております。
変動金利か固定金利は下記のブログもご覧ください↓
金利が安い住宅ローンというのは、それだけで金利の負担が少ないのでお得です。
例えば、4000万円、35年の住宅ローンの場合、
◆金利0.5％だと、月々￥103,834- 利息負担の合計￥ 3,610,342–
◆金利1.0％だと、月々￥112,914- 利息負担の合計￥ 7,423,997–
◆金利1.5％だと、月々￥122,473- 利息負担の合計￥11,438,985–
◆金利2.0％だと、月々￥132,505- 利息負担の合計￥15,652,145–
たとえ、金利が0.5％→0.7％とたった0.2％の違いでも、
月々￥3,574、合計で約150万円負担が増えます。
これは皆さんよくご存じで、なるべく金利が安いローンを検討されております。
ただ、住宅ローンには、金利以外で皆さんが負担しないといけない費用が他にもあり、
各銀行さんによって金利以外の費用が異なるため、細かく検討できず、
表面金利（チラシに大きく載っている）で判断されるケースがあります。
→それだと本当にトータルでお得かどうかがわかりません。
金利以外で負担する主な費用は下記の通りです
・事務手数料
・保証金
・団体信用生命保険料
「事務手数料」
事務手数料は簡単にいうと、ローンをかりるときに銀行に払う手数料です。
注意点は借りた後、基本的に戻ってきません。
「保証金」
保証金は誰かに保証人になってもらう代わりに、費用を払って、保証会社が保証してくれる費用です。
ローンをかりる際に一括で払う場合は金利が安くなるタイプが多くありますが、
一括で払わずに、金利に保証金を上乗せするタイプもあります。
※最初から保証金が金利に含まれているローンもあります。
※個人の収入や資金計画によって必要な保証金の額が変わります。
尚、最初に一括で払う保証金の場合は、途中解約すると返金になりますが、
各銀行で返金の額が異なるので確認が必要です。
「団体信用生命保険」
団体信用生命保険は、ローンを借りた方に万が一のことがあった場合の
保険を住宅ローンの額の範囲で入る保険です。
団体信用生命保険料が表示の金利に入っているローンもありますが、
表面金利と別になっているケースが多くあります。
基本的な保険に、三大疾病やガンの特約が付いた保険もあり、金利が上乗せになります。
※なんでも保険は入っていれば安心感があるように思えますが、本当に特約などが必要かどうかの判断も重要です。
※考え方によりますが、住宅ローンの特約は住宅ローンの範囲内なので、
住宅ローンが終わればなくなりますし、ローンが終わるころになったら保証額も少ないのであまりメリットがありません。
確率の低い若い時（残債がまだ多く残っている時）にガンや三大疾病になることを検討する必要があります。
これらすべての項目を含めた金利で比べる必要があります。
例えば、借入3000万円、35年間、変動金利、三大疾病特約を希望する方が
A銀行：
表面金利 0.65％
事務手数料 ￥55,000-
保証金 金利に含む
団体信用生命保険 基本的な保険は金利に含む※三大疾病＋0.1％
B銀行：
表面金利 0.5％
事務手数料 ￥55,000-
保証金 一括の場合、￥850,000-
団体信用生命保険 基本部分と三大疾病＋0.2％
の場合、金利が変わらない場合、
A銀行 金利負担計￥4,118,888＋￥55,000＝￥4,173,888
B銀行 金利負担計￥3,833,618＋￥850,000＋￥55,000＝￥4,738,618
一見見た目の金利が安いB銀行の方がトータルの負担が多くなっています。
B銀行の場合、保証金の一括負担を金利上乗せタイプにしたら総負担額は更に多くなってしまします。
ちなみに僕であればA銀行にして、85万円を35年間5％で運用して、
35年後に468万円になるようにし、金利が上がったケースにも備えます。
※金利が上がらなければ金利負担分を稼いでしまいます
その他、ネット銀行などとても金利が安いローンなどに多く見らるのは、
保証料は無料で、事務手数料が80万円など保証料並みにかかります。
この事務手数料は途中解約になっても基本的には返金されませんので理解して利用して下さい。
不明な点がありましたらいつでもお問い合わせください。
※NISAを活用した資金の運用のアドバイスも承ります。合わせてご利用ください。
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